Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste deutsche Gericht in Mietfragen. Entscheidungen der Richter dort haben in der Regel Auswirkungen weit über den verhandelten Fall hinaus. Demnach ist die heutige Entscheidung für Mieter und Vermieter im gesamten Bundesgebiet wichtig.
Worum ging es bei der Entscheidung?
In dem Rechtsstreit ging es um die Frage, welche Auswirkung eine Überschreitung einer im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche im Mieterhöhungsverlangen hat.
Geklagt hatte eine Vermieterin, nachdem ihr Mieter ihr Mieterhöhungsverlangen ablehnte. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 156,95 qm angegeben – tatsächlich liegt die Wohnfläche aber bei 210,43 qm.
Nun hat die Vermieterin die Miete um 15 Prozent erhöht, was ihr unter bestimmten Voraussetzungen auch zusteht. Allerdings hat sie einige Euro draufgeschlagen – nämlich für die größere Wohnfläche. Das lehnte ihr Mieter ab und war lediglich mit der Erhöhung um 15 Prozent der bestehenden Miete einverstanden.
Wie hat der BGH entschieden?
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Mieter im Recht ist. Mieten dürfen nicht einfach sprunghaft erhöht werden – dies gilt selbst dann, wenn die Wohnung sehr viel größer ist als im Vertrag beschrieben. Zwar sie die tatsächliche Größe entscheidend. Weicht sie aber von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, darf die Miete einmal aber höchstens um 20 Prozent steigen beziehungsweise um 15 Prozent im Falle Berlins.
Bereits die Vorinstanzen entscheiden zugunsten des Mieters. Für das Landgericht Berlin sei die Mieterhöhung schon deshalb nicht erlaubt, da ansonsten die Kappungsgrenze überschritten würde – nämlich die Mieterhöhung um mehr als 15 Prozent. Das ist in Berlin die Obergrenze bei Mieterhöhungen bei einem bestehenden Mietvertrag.
In der Vergangenheit legte der BGH fest, dass die Miethöhe unter Umständen dann im Mieterhöhungsverlangen angepasst werden kann, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Ist die Abweichung aber geringer, bleibt es bei der vertraglichen Vereinbarung (Entscheidung vom 23. Mai 2007, AZ: VIII ZR 138/06).
Der umgekehrte Fall: Welche Rechte haben Mieter, sollte Ihre Wohnung kleiner sein als im Mietvertrag angegeben?
Im Grunde ist die Rechtslage identisch mit jener, die auch für Vermieter gilt. Wenn Mieter in einer eigentlich kleineren Wohnung leben als es der Mietvertrag angibt, können sie vom Vermieter verlangen, die Monatsmiete entsprechend anzupassen – allerdings gilt auch hier die Zehn-Prozent-Regel.
Lohnen kann sich das Nachmessen für Mieter beispielsweise bezüglich der Nebenkosten, die je nach Größe der Wohnung auf Mieter umgelegt werden. Und auch die Berechnung der Miete nach dem Quadratmeterpreis ist keine Seltenheit.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu im Jahr 2004 entschieden, dass der Mieter bei einer Überschreitung der zehn Prozent nicht mehr darlegen muss, warum ihn die kleinere Wohnfläche beeinträchtigt. Das war zuvor der Fall (AZ: VIII ZR 295/03).
Übrigens: Die Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag ist keine Pflicht.
Warum spielt diese Frage bei Mieterhöhungen eine Rolle?
Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen sind rechtliche Grenzen gesetzt. Eine davon ist der Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete – und diese gibt den Quadratmeterpreis an. Und wie viele Quadratmeter in einer Wohnung berechnet werden, hängt logischerweise mit der tatsächlichen Größe zusammen.
Zum Originalartikel geht es hier.
Zu der Originalentscheidung des BGH hinsichtlich der Mietminderung geht es hier.